预售合同 抵押

简述信息一览：

• 1、房屋预售合同可以做抵押贷款吗
• 2、房屋预售后土地使用权抵押贷款
• 3、如何办理房屋抵押贷款?
• 4、预售房屋抵押登记下来怎么办

房屋预售合同可以做抵押贷款吗

关于房屋预售合同能否进行抵押的问题，根据现行的相关法律法规，预售阶段的房屋是可以作为抵押物的。

律师解可以。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。

根据《城市房地产抵押管理办法》第二十条明确规定，预售中的房产是可以进行抵押的，然而，预售合同本身并不具备抵押的效力。具体而言，预购的商品房若欲进行抵押借款，则该商品房开发项目需满足房地产转让的所有条件，且其相应的商品房预售许可证也必须予以获取。

合法。已经取得房屋预售许可的开发商是能够办理抵押贷款的，开发商通常会用自己的土地使用权、在建项目、竣工的房地产项目等向金融机构进行抵押，从而获得贷款。商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。

法律分析：房屋预售合同只是一种合同，当事人还没有取得对房屋的所有权，一般情况下，银行是不接受预售合同抵押的。

王楠律师解析：判断预售房屋能否做抵押贷款的依据有两个：是否可以上市交易；是否可以正常做抵押登记。修建的房屋产权性质分为很多种，如单位公房、经济适用房、安居康居房、回迁房、限价房、两限房等等，有些能抵押有些不能，具体要看是什么产权性质的。

房屋预售后土地使用权抵押贷款

1、不可以，土地和房产手续是分离的，房屋竣工后，开发商办理整栋楼的房产证，之后再分割给每户办理出每家的房产证。开发商一般在拿到土地后把土地抵押贷款、开工后解除土地抵押办理在建工程抵押贷款，工程竣工后办理房产证大证之前所有抵押要解除。因此，土地证不会再抵押了。

2、抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在实际操作中，如果开发商将抵押的房产（包括房屋所在的土地使用权被抵押）进行销售的话，在办理预售登记、产权过户时，必须取得抵押权人（一般为银行）的同意，由抵押权人出具同意办理的书面信函。

3、一些开发商为尽快完成工程建设，用在建工程作抵押向银行申请贷款，同时为加速资金的回笼，在未经抵押权人的 同意且未告知购房户的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房户，且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权 。

4、土地使用权可以抵押，但必须在房屋交房后解押，不能影响业主办理土地证；在建工程是可以抵押的，现在银行规定只有有四证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）即可向银行申请在建工程贷款，但交房后要解押出来，不能影响业主***。

如何办理房屋抵押贷款?

办理房屋抵押贷款的方法如下：借款人应为资信程度良好的国家行政机关、事业单位、经济管理部门或金融企业职工，若非则借款人必须拥有至少两套可供抵押的房屋，或由具有职业者提供担保。

向银行提出申请 借款人向银行提出要房子贷款的申请，说明贷款的用途、金额以及抵押房屋情况。如果申请满足银行要求，那么银行贷款专员会向借款人讲具体办理程序和需要准备哪些资料。提交贷款资料 按银行要求提交贷款申请资料，通常有借款人身份证，银行流水，个人征信报道以及房主不动产权等。

法律主观：房屋抵押贷如何办理选择贷款机构：先选贷款机构，不过一般情况下都会选择银行，不仅安全可靠，而且贷款利率也低。提交贷款资料：在选好了贷款银行之后，购房者就可以开始准备办理抵押贷款手续了。

房产抵押需要的材料有：房屋产权证和购房合同；申请人已婚的要提供夫妻双方的身份证、结婚证，未婚的只需要提供本人材料即可；工作证明；收入证明；近半年的银行流水；申请贷款的具体用途证明：以及相关贷款银行规姿誉袜定的其他资料。

贷款申请：款人向贷款公司提出贷款用途、金额及年限。如果你的贷款申请满足此贷款公司的业务范畴，接着就可以准备相关的资料。准备贷款资料：办理个人房屋抵押贷款，需提供夫妻双方身份证、户口薄、收入证明、婚姻状况证明以及房屋所有权证等等。

预售房屋抵押登记下来怎么办

1、办理预售 房屋抵押登记 应当到房地产所在地的房地产管理部门办理。办理时应当携带个人身份证明、抵押 登记申请书 、抵押合同等材料。根据《城市 房地产抵押 管理办法》第二十七条的规定，以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

2、预售房屋抵押登记程序：提出申请→受理申请→初审→核准→在《市房地产买卖合同书（预售）》和《抵押合同书》上加盖抵押专用章→计收税费。

3、买卖房屋时房屋存在抵押怎么办 如果进行房屋买卖交易，必须先偿还银行的贷款，解除房屋的抵押状态，然后才能办理过户，也就是说，偿还银行贷款和解除抵押行为是买卖双方签订的房屋买卖合同中不可缺少的一项内容，由于解除抵押是以偿还银行贷款为前提的，在现实中容易引起一些法律***。

4、对于涉及到更换购房者（包括增减购房者人数）以及改变房屋号码的情况，需要对商品房买卖合同进行登记备案的注销；而对于其他合同内容的修改，则需要向有关部门提出变更合同登记备案的申请。任何需要注销或者变更商品房买卖合同登记备案的人士，都应当按照规定填写相应的申请表格。

5、第四，向县级以上人民***房产管理部门办理预售登记，取得明。首先开发商预售期房的，自然是要满足国家规定的预售条件才行。但在之后的修建过程中，可能开发商的资金流转受限，因此就有可能将期房抵押。

6、买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

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